Bitcoin, akcie, nebo byt? Co vydělalo nejvíc a kam investovat teď

V našem korunovém srovnání za poslední rok i pět let vedou stříbro a zlato. Bitcoin skončil za širokým globálním akciovým fondem a ethereum zůstalo za pět let ve ztrátě. Přesto by bylo chybou jednoduše nakoupit vítěze tabulky. Spočítali jsme, co z výnosů ukrojila inflace, kolik může skutečně přinášet investiční byt a podle čeho vybírat investice dnes.

Stříbro za posledních dvanáct měsíců přidalo v korunách přibližně 79 %. Za samotný letošní rok do konce srpna ale sledovaný stříbrný produkt v dolarech ztratil 2,5 %. Obě čísla jsou správně. Liší se okamžik, kdy investor nastoupil. Údaje iShares k 31. srpnu tak docela názorně připomínají, proč ani vysoký roční výnos neznamená, že vydělal každý, kdo dané aktivum koupil.

Právě tady začíná odpověď na otázku, do čeho se nyní vyplatí investovat. Potřebujeme vědět, co kupujeme, za jakou cenu a kdy budeme peníze potřebovat. Historický žebříček je užitečný podklad. Nákupní příkaz z něj sám nevznikne.

Co vydělalo za rok a za pět let

Porovnali jsme bitcoin, ethereum, globální akcie, zlato a stříbro. Všechny výnosy v tabulce jsou v korunách a končí 31. srpna 2026. Roční období začíná na konci srpna 2025, pětileté na konci srpna 2021. Nejde o pět nejvýnosnějších investic na světě, ale o vybrané dostupné alternativy, mezi nimiž se běžný investor může rozhodovat.

Akcie zastupuje iShares MSCI ACWI UCITS ETF, burzovně obchodovaný fond zahrnující vyspělé i rozvíjející se trhy. Používáme akumulační třídu, takže výnos počítá s reinvestovanými dividendami.

U kovů sledujeme fyzicky kryté produkty iShares Physical Gold a Physical Silver ETC; právně jde o dluhové cenné papíry, nikoli podílové fondy. Průběžné náklady všech tří produktů jsou již zahrnuté. Nejde o výnos slitku koupeného v českém obchodě. U kryptoměn měříme samotnou změnu ceny, bez stakingu či půjčování.

Vlastní přepočet z údajů iShares – stříbro, zlato, globální akcie, Coin Metrics a kurzů ČNB. Bez osobních daní, poplatků obchodníka a nákladů směny. Pětiletý roční průměr je geometrický, nikoli pětiletý výnos dělený pěti.

Pro čtenáře kryptomagazínu je nejzajímavější prostředek tabulky. Sto tisíc korun v bitcoinu se za pět let změnilo přibližně na 160 tisíc. Globální akciový fond skončil asi o dva tisíce výš. Tak malý rozdíl není důvodem k velkému vítěznému prohlášení; konkrétní nákupní náklady jej mohou změnit. Ukazuje však, že ani pětileté držení bitcoinu automaticky nezaručuje překonání akcií.

U etherea je rozdíl výraznější. Ve vybraném období zůstalo z původních sto tisíc necelých 70 tisíc korun. To není celkový výnos investora, který mezitím získával odměny ze stakingu. Je to výsledek prostého držení stejného množství ETH. Úspěch jednoho blockchainu, jeho využití a výnos konkrétního tokenu nejsou zaměnitelné veličiny.

Výnos na účtu a skutečné zbohatnutí

Dolarový výsledek českému investorovi nestačí. Podle ČNB stál dolar na konci srpna 2021 celkem 21,569 Kč, na konci srpna 2026 pak 20,800 Kč. Posílení koruny část zahraničních zisků ubralo. U globálního ETF proto dolarový pětiletý výnos 68,34 % vychází přibližně na 62,34 % v korunách. Nejde o pouhé odečtení změny kurzu; obě změny se násobí.

Ještě důležitější je inflace. Řetězením srpnových meziročních údajů ČSÚ vychází růst spotřebitelských cen za těchto pět let přibližně na 35,7 %. Poslední údaj, srpnových 1,9 % za rok 2026, je zatím předběžný; definitivní číslo má vyjít 10. září. Výsledky po inflaci jsou proto orientační.

Pětiletých 160 tisíc korun z bitcoinu tak představuje kupní sílu přibližně 118 tisíc korun ze srpna 2021. U globálních akcií je to zhruba 120 tisíc, u zlata 178 tisíc a u stříbra 206 tisíc. Ethereum vychází přibližně na 51 tisíc. Částka na výpisu a skutečné zbohatnutí domácnosti jsou dvě různá čísla.

Ani neinvestování nemělo nulový výsledek. Sto tisíc korun odložených bez úroku si zachovalo kupní sílu asi 74 tisíc původních korun. Nominálně nezmizela ani koruna, přesto za ně majitel nakoupí méně. Naopak tato řádka vůbec neříká, jak dopadl dobře úročený bankovní vklad.

Byt vydělával. Jenže růst ceny není výnos pronajímatele

České bydlení také zdražovalo. Index cen bytových nemovitostí ČSÚ mezi prvním čtvrtletím 2025 a prvním čtvrtletím 2026 vzrostl přibližně o 10,0 %. Proti prvnímu čtvrtletí 2021 přidal 53,5 %, tedy asi 8,9 % ročně. Jde o vlastní výpočet z indexu skutečně realizovaných cen bytů i rodinných domů včetně pozemků.

Bydlení do předchozího pořadí násilně nevkládáme. Dostupný index končí dříve a zachycuje změnu cen, zatímco majitel bytu může navíc vybírat nájem. Z něj ovšem platí údržbu, pojištění, část nákladů domu, daně a případně úroky. Samotný celostátní index také neumí říct, jak dopadl konkrétní byt v konkrétní ulici.

Zkusme proto modelový byt za šest milionů korun. Vedlejší pořizovací náklady stanovme na 180 tisíc, nájem bez záloh na služby na 24 tisíc měsíčně. Počítejme s jedním měsícem neobsazenosti ročně a s 66 tisíci korun na běžnou údržbu, náklady vlastníka vůči domu, pojištění a daň z nemovitých věcí. Jde o zvolené předpoklady, nikoli o statistický průměr českých bytů.

Na první pohled byt nese 4,8 % kupní ceny. Po započtení uvedených výdajů a celé pořizovací částky 6,18 milionu jde o přibližně 3,2 % ročně před daní z příjmu a financováním. Velká rekonstrukce nad rámec rezervy by výsledek dále snížila. Růst prodejní ceny by jej naopak zlepšil, ale předem jej do rozpočtu slibovat nelze.

Teď přidejme hypotéku na 70 % ceny, tedy 4,2 milionu korun, se splatností 30 let. Použijeme sazbu 4,9 % ročně, kterou ČBA Hypomonitor uvádí jako průměr nových hypoték za červenec 2026. Není to nabídka pro konkrétní investiční byt. V našem modelu vychází splátka přibližně na 22 291 Kč měsíčně.

Po provozních nákladech tedy na splátky chybí zhruba 5 791 Kč měsíčně, celkem 69 486 Kč za první rok. K pokrytí provozu i celé splátky by za stejných předpokladů bylo třeba nájemné přibližně 30 317 Kč měsíčně. Byt se při nájmu 24 tisíc sám nesplácí.

Záporný peněžní tok ale není totéž co stejně vysoká ekonomická ztráta. Přibližně 63 tisíc z ročních splátek snižuje dluh, úroky spolknou asi 204 tisíc. Po odečtení úroků je modelový provozní výsledek kolem minus šesti tisíc korun. Pořizovací náklady se ovšem musejí ještě vrátit a majetkový výsledek závisí na budoucí ceně bytu.

Výběr nemovitosti tak rozhoduje víc než obecné přesvědčení, že byty rostou. A hypotéka zesiluje oba směry: pokles hodnoty tohoto bytu o 10 % by znamenal 600 tisíc korun, tedy zhruba 30 % počátečních vlastních peněz včetně pořizovacích nákladů. To ještě před případným nájmem a prodejními výdaji.

Od dubna 2026 navíc ČNB doporučuje u investičních hypoték limit LTV 70 % a DTI 7. První poměřuje úvěr s hodnotou zástavy, druhý celkové zadlužení s čistým ročním příjmem. Pravidla se týkají nákupu na pronájem i pořízení třetí a další obytné nemovitosti. V modelu investor potřebuje 1,98 milionu vlastních peněz a další likvidní rezervu. Vlastní bydlení přitom řeší i spotřebu a životní potřeby; nelze je hodnotit jen jako pronajímanou investici.

Proč bych nekupoval jen vítěze tabulky

Zlato ani stříbro neposílají dividendu a nevybírají nájem. Jejich držitel spoléhá na budoucí prodejní cenu. Silná minulá výkonnost tuto vlastnost nezměnila. U stříbra navíc šestiměsíční výnos sledovaného ETC do konce srpna činil minus 22 % v dolarech. Nejlepší pětiletý sloupec tedy klidně obsahuje půlrok, který by část investorů nevydržela.

Bitcoin má jiný investiční příběh, ale rovněž neposkytuje smluvní nárok na firemní zisk. V použitých denních datech mezi listopadem 2021 a listopadem 2022 klesl přibližně o 76,7 % v dolarech. U etherea byl propad od listopadu 2021 do června 2022 přibližně 79,4 %. Jsou to ztráty od předchozího vrcholu, nikoli ztráty každého investora od jeho nákupu.

Smysluplná velikost kryptoměnové pozice proto vychází také z toho, jakou ztrátu celého majetku unesete. Modelově: pětiprocentní podíl krypta při propadu o 80 % ubere čtyři procentní body portfolia, pokud se ostatní investice nezmění. Třicetiprocentní podíl ubere 24 bodů. Ve skutečnosti mohou současně klesat i akcie. Očekávání vysokého růstu nenahrazuje tento jednoduchý propočet.

Co tedy dává smysl nakupovat dnes

Pro dlouhodobé budování majetku považuji za rozumnější výchozí bod široce rozložené, levné akciové ETF než sázku na jeden kov, token nebo jednotlivou firmu. Akcie představují podíl na podnikání a jeho budoucích ziscích. Dostupnost fondu však neodstraňuje tržní riziko: i široké portfolio může hluboce klesnout a desetiletý horizont není zárukou zisku. Praktické rozdíly rozebírá náš průvodce ETF.

Ani současné ceny akcií nelze označit za výprodej. MSCI u vyspělých trhů v indexu World na konci srpna uvádělo poměr ceny k vykázaným ziskům 23,2. Spojené státy tvořily 72,1 % indexu. Je to jiný index než širší ACWI v naší tabulce, ale dobrá připomínka, že „světové akcie“ mohou být silně soustředěné v USA.

Zlato může být doplňkem majetku, jehož role nespočívá v pravidelném příjmu. Bitcoin může dávat smysl jako omezená riziková část pro investora, který rozumí jeho úschově a počítá s hlubokými propady. Stříbro je koncentrovaná komoditní pozice; letošní průběh ukazuje, proč se nehodí vydávat je za klidné parkoviště úspor.

U fyzických kovů je navíc nutné porovnat skutečnou nákupní a výkupní cenu, skladování a případné daňové náklady. Výnos burzovního produktu tato rozhodnutí neřeší.

Investiční byt bych posuzoval podle konkrétního čistého nájmu, stavu domu a financování. Koupě může být dobrá, pokud vychází i bez optimistické sázky na každoroční zdražení. Investor, který už má většinu majetku ve vlastním českém bydlení, by si měl také položit otázku, zda druhým bytem nerozšiřuje hlavně tutéž koncentraci.

Krátký dluhopis přitom není synonymum bezpečí: záleží na dlužníkovi, měně a ceně. Dluhopisový fond nemá automaticky pevné datum, kdy se vám vrátí celá jistina. Bankovní vklady mají v českém systému standardní pojištění do ekvivalentu 100 tisíc eur na klienta u jedné banky; fondy a kryptoměny tímto pojištěním kryté nejsou.

A co bude dávat smysl zítra?

Budoucího vítěze dnes neznáme. Můžeme ale popsat podmínky, které jednotlivým investicím pomáhají. Rostoucí firemní zisky podporují akcie, pokud za ně investor neplatí příliš mnoho.

Nižší tržní sazby mohou zvýšit cenu již vydaných kvalitních dluhopisů s pevným úrokem. Nečekaný růst sazeb působí opačně, zejména u dlouhých splatností. U zlata mohou nižší reálné výnosy snížit náklady obětované příležitosti, ale pohyb měny a poptávky může převážit.

Pro české domácnosti je užitečné, že letní prognóza ČNB očekává průměrnou inflaci 2,0 % v roce 2026 a 2,5 % v roce 2027. Jde o prognózu, nikoli slíbený výsledek ani návod k nákupu. Připomíná však, že prostředí může být jiné než během dvouciferné inflace: větší cenu má opět poctivé porovnání čistého úroku, rizika a délky investice.

Někdy se nejlepší použití peněz do investiční tabulky vůbec nevejde. Splacení drahého spotřebitelského dluhu přináší úsporu smluvního úroku po zohlednění nákladů předčasného splacení. Dobře zvolená kvalifikace nebo vybavení pro vlastní podnikání může zvýšit příjem. Ani to není automatická výhra, ale pro člověka s malým kapitálem může mít vyšší praktický dopad než hledání dalšího vítězného tickeru.

Než tedy koupíte to, co právě nejvíc vyrostlo, napište si datum, kdy budete peníze potřebovat, a částku, o kterou můžete přijít bez změny životních plánů. Teprve potom vybírejte investici. Peníze na byt za dva roky mají jinou práci než úspory na důchod za dvacet let.

Datová uzávěrka: 8. září 2026. Srovnání finančních investic končí 31. srpna, bydlení v prvním čtvrtletí 2026. Přepočet do korun je bez měnového zajištění; za neděli 31. srpna 2025 se používá poslední kurz ČNB z 29. srpna. Inflace je orientačně vypočtena ze zaokrouhlených srpnových meziročních údajů za 2022, 2023, 2024, 2025 a předběžný rok 2026. Osobní daně a nákupní či prodejní náklady mohou pořadí a výsledky změnit. Článek je obecná investiční analýza, nikoli osobní doporučení ani příslib budoucích výnosů.